연방 세금 담보권을 첨부하여 부동산 매매

Michael Rude 저

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숙련 된 부동산 중개인, 에스크로 담당관 및 기타 세금 전문가를 비롯한 많은 사람들이 부동산의 형평을 초과하는 연방 조세 담보권 잔액을 가진 부동산을 이해하지 못합니다 양철통 연방 세금 유치권을 전액 지불하지 않고 판매 될 수 있습니다. 이 과정에는 연방 세금 유치권에서 퇴직 증명서를 발급받는 것이 포함됩니다.

배출의 근거

연방세 선취 특권의 면제는 여러 IRC (Internal Revenue Code) 규정에 따라 부여 될 수 있습니다. 연방 세금 선취 특권이 부동산을 첨부하는 다양한 상황에 적용될 수있는 5 개의 내부 수익 코드 섹션이 있지만 거의 모든 배출 애플리케이션은 다음 두 코드 섹션에 따라 제출됩니다.

IRC § 6325 (b) (2) (A). 면제되는 재산에 대한 미국 정부의 이익보다 적은 금액을 납부 한 금액으로 세금 채무가 부분적으로 충 분되면이 조항에 따라 퇴출금이 발행 될 수 있습니다.

예를 들어IRS는 다음 상황에서 총 210,000 달러의 유치권을 보유합니다:

• 부동산 매물: 215,000 달러
• 마이너스 첫 번째 모기지 상환 (IRS 수석 선금): $ 135,000
• 마이너스 수락 가능 결제 비용: $ 15,000
• 국세청의 선취득권은 다음과 같습니다: $ 65,000
• 국세청이 세금 부과액을 부분적으로 만회하여 65,000 달러를 받고 적용한 후에도 145,000 달러의 탁월한 세금 부채가 남아 있습니다.

연방세 선취 특권은 어느 한쪽에 대한 $ 145,000의 금액으로 남아 있습니다. 다른 납세자의 잔여 자산이지만 미국 정부가 6 만 5 천 달러의 공평한이자를받는 덕분에 연방 조세 유치권에서 면제됩니다.

노트: Entireties 부동산에 의한 Tenancy의 경우미국은 일반적으로 세금 유치권에 의해 확보 된 책임을 부분적으로 만족시키는 수익금의 절반을 지불합니다.

IRC § 6325 (b) (2) (B). 재산에 대한 정부의이자가 아무런 가치가 없다고 결정되면이 조항에 따라 퇴출금이 발행 될 수 있습니다. 연방세 선취 특권 선취급 부채는 공정한 시장 가격보다 높거나 재산의 판매 가격보다 큽니다.

예를 들어IRS는 다음과 같은 상황에서 총 $ 100,000의 유치권을 보유합니다:

• 판매 부동산: 190,000 달러
• 마이너스 첫 번째 모기지 상환 (IRS 수석 선금): $ 175,000
• 마이너스 수락 가능 결제 비용: $ 15,000
• IRS lien interest는 $ 0입니다.

이 시나리오에서 적절하게 준비된 신청서를 제출하면 면제되며, IRS는 공정한이자가 없으므로 연방 세금 유치권을 0 달러로 면제합니다. 유치권은 납세자의 다른 자산과 대비하여 유지됩니다.

선취 특권을 충분히 지불 할 수있는 충분한 지분이없는 한 세금 전문가의 서비스를 신청할 때 연방 세금 유치권을 첨부하여 부동산을 판매 할 것을 적극 권장합니다. 위에서 설명한 두 시나리오는 설명의 편의를 위해 단순화되었습니다. "퇴원"및 "종속"분야의 경험이있는 세무 전문가는 각 상황의 복잡성을 탐색 할 수 있습니다.

또한, 연방 세금 선취 특권이 제 3 자의 재산을 첨부하는 상황이 있습니다. 이러한 상황에서 퇴원 신청서가 적용될 수 있습니다. 특정 상황에서 부동산 세 납세자가 유출 될 수도 있습니다. 이러한 상황 모두 경험이 풍부한 세무 전문가의 도움이 필요합니다.

참고: 개인 재산을 판매 할 때 연방세 선취 특권의 신청서가 필요할 수도 있지만이 조항은 부동산에 한정되는 경우가 있습니다. 퇴원 또는 종속에 대한 신청과 관련하여 질문이있는 경우 세금 전문가에게 문의하십시오.