고민 자산 안정화 프로그램 : 주택 소유자에게 무엇이 의미가 있습니까?

DASP 란 무엇입니까?

고민 자산 안정화 계획 (DASP)은 차압에 직면 해있는 고군분투하는 주택 소유자를 돕기위한 정부의 최근 시도입니다. 나쁜 소식: 당신은 그것을 신청할 수 없습니다. 좋은 소식: 당신이 안으로 들어가면, 당신의 집에 머무를 확률은 훨씬 더 높습니다.

DASP는 전국적으로 출시되고 있으며 일리노이 주 시카고, 뉴저지 주 뉴 어크, 피닉스, 플로리다 주 탬파에 4 곳의 미국 시장에 추가로 대상 수영장이 있습니다.

시장	본 분기에 매각 예정 모기지 수
시카고	1,500
뉴 어크	500
피닉스	300
탬파	1,200
국가, 비 대상	4,500-5,000
사무용 겉옷	8,000-9,000

출처: Federal Housing Administration / U.S. 주택 도시 개발부

최근 몇 년간 모기지 지원 프로그램이 연방 규제 당국에 의해 떠돌 았으며, 이미 HAMP의 알파벳 수프를 통해 수영하려고 시도했을 것입니다. HARP 및 HAFA. 모든 사람들은 실망스럽게 낮은 성공률을 보였고 예상되는 목표를 달성하지 못했습니다. 규제 기관과 정치인 모두 주택 기적에 뒤섞여 있기 때문에 이번에는 포함되지 않더라도 DASP는 이미 급속도로 증가하고 있습니다. 연방 주택청 (Federal Housing Administration)은 이번 분기에만 5,000 개의 담보 대출이 판매 될 것이라고 말했고, 이미 9,000으로 올랐다. 당신의 차례가 당신 생각보다 빨리 올 수 있습니다.

DASP는 어떻게 작동합니까?

DASP는 투자자의 인센티브를 집주인 및 지역 사회의 인센티브와 조율 할 수있는 공공 - 민간 파트너십입니다.

DASP는 투자자들에게 FHA의 통제하에 있으며 거의 ​​확실하게 유질 처분 될 채무 불이행 모기지를 매입 할 수있는 새로운 기회를 제공합니다. 모기지는 경매에서 판매 될 것이며, 위험한 상태로 인해 미납 된 원금 잔액 (집주인이 지불 할 금액을 의미 함) 이하로 가격이 책정됩니다.

나에게 무슨 의미가 있니?

DASP 풀에 넣으려면 주택 담보 대출이 최소 6 개월 이상이어야하며 FHA가 승인 한 손실 완화 절차의 모든 단계를 모두 완료해야하며 파산을 선고 할 수는 없습니다.

프로그램을 통해 모기지 노트를 구매 한 후 차압은 최소 6 개월 동안 연기되어야합니다. 당신은 또한 빚의 새로운 소유자와 함께 갈 새로운 서비스를받을 것입니다. 서비스 제공자는 실제로 귀하의 모기지 부채를 지불하는 회사를 지칭합니다. 그들은 대출의 기본 소유자는 아니지만 소유자에게 다시보고하는 중개인입니다. 때로는 서비스 제공자가 실제로 귀하의 대출 기관과 같은 회사의 일부이기 때문에 혼란 스러울 수 있습니다. 예를 들어 웰스 파고 (Wells Fargo) 모기지를 가지고 계신다면 귀하의 서비스 제공자는 웰스 파고 (Wells Fargo)가 될 것입니다. RBS가 소유 한 Citizens Bank의 모기지가있는 경우 귀하의 서비스 담당자는 RBS가 소유 한 다른 회사 일 것입니다. 그러나 서비스 제공 업체는 합법적 인 목적으로 회사의 독립 법인입니다.

최근 밝혀진 로보 서명 유형의 활동에 종사 한 크고 애매한 서비스 회사와 협력한다면 작은 회사 일 수도 있고 지역 회사 일 수도있는 회사 일 수도 있습니다. 차용인들과 일하는 더 좋은 실적은 당신과 함께 빚을 갚고 차압을 피하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.

투자자는 귀하가 빚을 진 금액을 줄이거 나 상환 조건을 수정할 필요가 없지만, 아래에서 논의 할 것처럼, 많은 고민 모기지 투자자 전략에 부합 할 수있는 확실한 가능성이 있습니다.

DASP가 요구하는 6 개월간의 유질 처분이 끝난 후에도 구매 투자자 (FHA와는 다른)는 아마 당신에게 배제하기를 원하지 않을 것입니다. 몇 가지 이유가 있습니다.

• 투자자는 아마도 당신이 원금을 줄이거 나 빚진 금액을 낮추는 전략을 추구하기 위해 모기지를 구입했을 것입니다. 그럼에도 불구하고 당신이 당신의 모기지에 $ 200,000을 빚지고 있다고 가정 해 봅시다. 그러나 당신은 채무 불이행을했고 FHA는 당신을 DASP 풀에 넣었습니다. DASP 참여 투자자가 귀하의 담보권을 $ 150,000에 구매합니다. 투자자는 귀하의 대출 금액을 수정하여 175,000 달러 만 빚 졌음을 알려주며,보다 관대 한 상환 일정을 제공하고 새로운 서비스 제공자를 제공합니다. 결국 투자자가 수익을내는 동안 상환하고 집에 머무르게됩니다. 이것은 단순한 개요이지만, 근본적으로 DASP에 투자하는 것이 목표입니다.
• 지리적으로 목표를 둔 풀 (시카고, 탬파, 피닉스, 뉴 어크) 중 하나에 살고 있다면, 그들은 10 %의 오차 마진으로 그 수영장에서 구매하는 대출의 50 % 만 근본적으로 차압 할 수 있습니다. FHA는 "Neighborhood Stabilization Outcomes"에 대해 설명했는데, 이는 주택 담보 대출을 다시 시작하고, 단기 매매를 돕고, 다른 사람들을 도와 주며, 배제를 포함하지 않습니다. 구매자는 Neighborhood Stabilization Outcomes의 ~ 50 % 할당량을 충족해야합니다. 그렇지 않으면 FHA에 비용을 지불해야합니다. 차압의 확률은 기본적으로 대출이 구매되기 전에 100 %이기 때문에 ~ 50 % 한도가 상향 조정됩니다.
• 유질 처분은 비쌉니다. 시카고 연방 준비 은행 (Federal Reserve Bank of Chicago)의 연구에 따르면 압류는 평균 5 만 달러의 은행 비용이 든다고합니다.물론 보장은 없지만 많은 투자자에 대한 배제를 목표로 이러한 부동산을 매입 할 가능성은 거의 없습니다.

지금까지 투자자들은 DASP를 환영했습니다. FHA가 이미 높은 관심을 보이고있는 시범 프로그램을 확장 한 것입니다. 지난 주 JPMorgan Securitized Product Weekly는 투자자를 대상으로 한 연구 및 전략 논평으로 시장의 DASP 이는 이번 분기 9000 채권 담보 대출 목표를 5,000 원으로 상향 조정 한 FHA의 결정을 가리킨다. 그것은 당신의 마음을 사로 잡을 수는 없지만, 미국 주택 시장의 호전은 투자자들에게는 큰 성과가 아니며, 많은 차용자들이 상환 할 수있는 차용자의 감소 추세에 맞서기보다는 고충을 저지르는 모기지 투자 전략을 찾고 있습니다. 마이클 루이스 (Michael Lewis)의 "거짓말 쟁이 (Liars Poker)"에서 무자비한 월스트리트 프로와 같이 모기지 채권 개척자 인 루이스 라니에리 (Lewis Ranieri)는 현재 셀레네 주거 모기지 기회 기금 (Selene Residential Mortgage Opportunity Fund)을 운영 중이다. 그들은 servicer와 상환 계획을 해결할 수 있습니다.

그러나 어쩌면 수정, 새로운 서비스 제공자 및 유질 처분은 여전히 ​​당신이 있어야 할 곳으로 당신을 데려 가지 않습니다. 다른 모든 조치가 실패 할 경우 DASP는 구매자가 주택 담보 대출 금액보다 적은 금액으로 주택을 파는 것을 의미하는 단기 매매를 시도해야한다고 명시합니다. 짧은 판매는 차압보다 차용인에게 더 나은 결과입니다. 신용 점수를 항상 파괴하지는 않습니다.

현재 9,000 명의 주택 소유자 만 DASP 혜택을 누리고 있지만 오바마 대통령은 2012 년 선거에서 자신의 위상을 높이기 위해 미국 주택 시장을 조정해야한다는 압력을 많이 받고있는 것으로 나타났습니다. 어쩌면 초대형 DASP가 그가 원하는 해결책 일 수 있습니다.

Shutterstock을 통한 집주인 이미지