전문가에게 물어보십시오 : 역 모게지는 무엇이며, 저에게 맞는 것은 무엇입니까? |

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질문: 역 모기지에 관해 들었지만, 나는 그것에 대해 많이 알지 못합니다.

발레리, 시애틀, 워싱턴

투자에 대한 답변: 주택은 지난 10 년 동안 가장 논란이되고있는 자산 종류 중 하나였습니다. 연령. 많은 투자자와 주택 소유자에게 큰 이익을 가져다 주었고 다른 사람들에게는 손실을 낳았습니다. 미국에서 가장 널리 보급 된 자산 클래스 - 올해 1/4 분기 현재 미국인의 65 %가 주택을 소유하고 있었기 때문에 주택 소유로 인해 스트리트에서 심각한 감정을 불러 일으켰습니다.

그 감정적으로 부과 된 화폭 아래 논쟁의 여지가있는 금융 상품이 도움이되었습니다. 수백만의 주택 소유자가 은퇴 자금을 조달합니다.

역 모기지라고 불리는이 주택은 주택 소유자가 형평을 현금으로 전환 할 수있게 해주는 특수한 유형의 주택 융자입니다.

주택 담보 대출은 주택 담보 대출 원금을 줄이고 형평성에 추가하는 금액. 그러나 역 모기지의 경우, 주택 소유자는 일시금이나 월별 지불금을 받음으로써 주택에서 형평을 얻습니다.

의회는 1987 년 FHA (Federal Housing Administration)를 통해 역 모기지 프로그램을 만들었습니다. 독립적 인 금융 기관이 실제로 대출을 제공하지만 FHA는 규칙을 설정하고 이러한 모기지에 대한 보험을 제공합니다.

주택 담보 대출을 통해 집주인은 더 이상 모기지 페이먼트를 지불 할 의무가 없지만 그래서 선불 벌금이 없습니다. 발생하는이자가 모기지 잔액에 추가됩니다. 주택 소유자는 주택 저당과 주택 담보권을 보유하고 있으며, 저당권의 잔액에 의해서만 제한됩니다.

역 모기지 자격은 최소 62 세 이상의 주택 소유자 및 주거용 주택. 주택 저당은 역 모기지에서 얻은 수익으로 상환 할 수있을만큼 충분히 작아야합니다.

역 모기지는 주택 소유자를위한 월별 모기지 지불을 없애기 때문에 최소 소득이나 신용 요구 조건은 없습니다.

> 역 모기지의 또 다른 큰 이점은 대출금으로 인한 수익금이 면세이며 차용자의 재량에 따라 사용될 수 있다는 것입니다. 역 모기지는 $ 625,000 이하의 주택에 출자해야하지만 그 기준을 초과하는 주택에는 점보 브래킷이 존재합니다.

2008 년과 2009 년의 금융 위기 기간에 포트폴리오가 급격히 떨어지는 것을 본 많은 퇴직자들에게 그들의 집이 가장 많습니다 귀중한 자산. 따라서 역 모기지는 수입을 창출하고 값 비싼 모기지 지불을 줄이거 나 없애는 데 매우 유혹스러운 선택입니다. 그러나 투자 및 재무 결정과 마찬가지로 위험이 있습니다.

높은 수수료 및 비용

역 모기지와 관련된 마감 비용은 표준 모기지보다 2 ~ 5 배 높습니다.

미국의 역 모기지, FHA 보험 주택 자금 전환 모기지 (HECM)에는 주택 소유자에게 많은 비용이 부과됩니다.

• 모기지 보험료 (MIP) = 감정 된 가치의 2 % 또는 모기지 잔액의 1.25 %
• 가정 감정 가치에 기초한 창업 비용: <$

1) $ 125,000 = $ 2,500

2 미만의 감정가. $ 125,000 이상의 감정 가치 = 처음 $ 200,000의 2 %와 $ 200,000 이상의 가치의 1 %

• 제목 보험: 지역
• 표제, 변호사 및 카운티 기록 수수료: 지역
• 부동산 감정 = $ 300- $ 500
• 조사가 필요할 수 있음 $ 300- $ 500
• 월간 봉사료 = $ 25- $ 35

이 수수료 중 일부는 융자로 융자받을 수 있지만, e 역 모기지 승인으로 비용이 많이 드는 본인 부담금이 발생합니다.

이자 지급 및 원금 증가

역 모기지 보유자는 이연 된이자 지급을 통해 풍선 융자 금액을받을 수 있습니다. 왜냐하면 차용인이이자를 지불하지 않으면 원금에이자가 부과되기 때문입니다. 상속인의 집에 주식이 남아있는 경우 초기 대출 금액보다 몇 배나 더 많은 최종 잔액이 부풀려 질 수 있습니다. 그러나 집에 살면서 차용자가이자 지불의 전부 또는 대부분을 할 경우 최종 대출 잔액은 원래의 대출 잔액과 거의 같습니다.

유지 보수, 세금 및 보험에 여전히 책임이 있습니다. 역 모기지는 월별 모기지 지불금의 재정적 부담을 덜어 주며, 집주인은 모든 세금과 보험을 최신 상태로 유지해야합니다. 역 모기지의 경우 세금 및 보험료는 에스크로 기금에서 지급되지 않습니다. 그들은 주택 소유자가 직접 지불하기 때문에 세금이나 보험이 소진되면 역 모기지가 부실화 될 수 있습니다.

주택 손실 가능성

그러나 역 모기지의 가장 큰 위험과 비교하면이 처음 두 위험은 속도 충돌처럼 보입니다. 대출 기간에 따라 역 모기지는 집주인이 결국 실향 될 확률이 높습니다. 일단 모기지가 만기가되면, 부동산의 차용자 또는 상속인은 주택을 재 보급하고 유지하고, 잔여 지분을 현금으로 바꾸고, 주택을 판매하거나, 주택을 대출 기관으로 돌려 보낼 수 있습니다. 일단 역 모기지가 만기가되어 지불되어야한다면, 차용인 (또는 상속인)은 최대 1 년의 대출 기관에 의해 연장 결정을 내릴 수 있습니다.

부동산이 대금업자에게 인계되면, 차용인 또는 상속인은 부동산의 재산 또는 형평에 대한 추가 청구권을 가지고 있지 않습니다. 대출 기관은 부동산에 대한 상환 청구권을 가지지 만 차용인에 대해서는 개인적으로, 차용자 상속인에게는 반대하지 않습니다. 따라서 모기지는 "비 상환 한도"범주에 속합니다. 마지막 생각: 역 모기지는 현금 부족으로 어려움을 겪고 있지만 집에 형평성이있는 집주인에게 훌륭한 옵션이 될 수 있습니다. 그러나 높은 수수료와 낮은 수익률 및 주택 소유 손실 가능성 때문에 역 모기지는 대부분의 주택 소유자에게 최후의 수단이 될 수있는 비싼 유동성 공급원이됩니다.

역 모기지에 관심이있는 주택 소유자는 FHA의 HECM 프로그램에 연락해야합니다. HECM 카운슬러는 자격 요건, 재정적 영향 및 HECM을 취득하고 대출금을 상환하는 대안에 대한 정보를 제공합니다.