판매자가 자금을 조달 한 주택 매매

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차례:

토지 거래 '실패로 지어졌습니다'
처음 주택 구입자에게 투기 된 부동산
권리와 보호없이 주택 소유의 책임
'유독성 거래'에 대한 해결책 모색

저소득층을 위해 필사적으로 자신의 집을 찾고있는 경우, 판매자 금융은 사실로보기에는 너무 좋을 수 있습니다. "소유 임대"또는 "신용 체크 없음"주택 담보 대출은 주택 임대료 인상 및 집 소유주 꿈의 실현에서 환영받을 수 있습니다.

그러나 이러한 제안 중 상당수는 전통적인 모기지보다 임대 계약처럼 더 잘 작동하는 얇은 위장 판매업 융자 대출의 토지 할부 계약이 될 수 있습니다.

이러한 "계약 증서"또는 "할부 판매 계약"은 아프리카 계 미국인 공동체를 대상으로하는 거래가 시작된 약 1 세기 전의 약탈 적 대출 관행을 추적 할 수 있습니다. 오늘날이 계획은 비영리적인 국가 소비자 법률 센터 (National Consumer Law Center)에 의해 발표 된 보고서에 따르면, 종종 압류 주택과 "색채의 위협 지역"뿐만 아니라 이민자들의 포트폴리오를 내놓고있는 파렴치한 월가 투자 회사들에 의해 운영되고있다.

토지 거래 '실패로 지어졌습니다'

토지 계약은 제한된 수입으로 생활하는 가장 경제적으로 취약한 차용인에게 자주 제공됩니다.

"이 토지 계약은 부동산을 통해 많은 연속적인 주택 소유주를 해산 할 수 있도록 계약을 취소 할 방법을 찾음으로써 판매자가 더 많은 돈을 버는 것처럼 실패 할 수 있습니다.

그러나 이러한 "독점적 인 거래"에 관여 된 법률 회사가 말한 바와 같이 대부분의 소비자가인지하게 될 유명한 브랜드 모기지 대출 기관은 아닙니다.

"그래서 그들은 사기업 인 것처럼 보이고, 그들 중 일부는 소유하고있는 자산의 종류를 가려 내기 위해 사용하는 다양한 LLC 및 일종의 쉘 회사를 설립했습니다"라고 Sarah Bolling Mancini, Boston 법률의 변호사 보고서의 공동 저자이자 공동 저자 인 Investmentmatome은 말했다. "우리가 배우는 것은 많은 이들이 사모 펀드 또는 헤지 펀드 후원을하고 있다는 것입니다."

월별 모기지 지불 계산

처음 주택 구입자에게 투기 된 부동산

Mancini는 가정이 종종 현지에서 판매되어 잠재적 인 차용자에게 "집주인이 되라"고 권합니다. 판매용 표지판에는 "이 집의 소유자가되고 싶으면 전화하십시오."라고되어 있습니다. 일부 가정은 온라인으로 광고합니다 Craigslist와 같은 목록 사이트에 있습니다.

"대부분의 사람들은 모기지 론을 가지고 집주인이되었다고 생각합니다"라고 Mancini는 말합니다. "처음으로 주택 구입자가되는 것에 대한 매력은 매우 강력합니다."

속성은있는 그대로 판매됩니다. 그들은 종종 압류 주택이며 거의 거주 할 수 없습니다. 연구원은 "투자자가 경매에 5 천 달러를 들여 주택을 구입하는 것을 보는 것은 드문 일이 아니며 3 천만 달러에 육상 계약 (수리가없는 상태)에서 3 일 후에 판매 할 수 있습니다"라고 연구진은 말합니다.

불안한 구매자는 종종 부동산에 대한 독립적 인 평가를받지 못하고 주택 검사도하지 않습니다.

권리와 보호없이 주택 소유의 책임

대출 기간은 기존 담보 대출 기간 (30 년)만큼 연장 될 수 있지만 퇴거 절차는 일반적인 담보 대출 처분 규정에 따르지 않습니다. 구매자를 추방하고 또 다른 희망 주택을 신속하게 찾기 위해 판매자가 모든 지불금을 지키는 채로 채무가 신속하게 올 수 있습니다.

"한 계약금을 놓치면 판매자는 계약을 취소 할 수 있으며, 경우에 따라 처분 대신에 '몰수'라고 불리는 조항이 일반적으로 포함되어 있습니다."라고 Mancini는 말합니다. "사람들이 주택 소유자가되었다고 생각하고 주택 소유에 대한 모든 책임을 져야한다고하더라도 주택 소유자가되는 권리와 보호를받지 못합니다."

전통적인 저당권의 경우, 지연된 지불액을 따라 잡을 수 있다면 모기지 론을 회복시킬 수 있습니다 - "채무 불이행을 근절 할 수있는 권리가 있습니다"라고 Mancini는 말합니다. 일반적으로, 토지 계약에 늦은 지불이 퇴거를 유발할 수있는 권리가 없습니다 - 소유주보다 세입자가 더 낫습니다.

'유독성 거래'에 대한 해결책 모색

NCLC는 가혹한 토지 할부 계약 제안을 전국에서 찾아 볼 수 있지만 저비용 주택 공급이 많은 주택 시장과 주민들이 전통적인 담보 대출을받는 것이 어려워하는 지역에서 가장 널리 퍼져있다.

이 보고서에 인용 된 충격적인 도시로는 오하이오 주 애 크런 (Akron)이있다. 애틀랜타; 디트로이트; 필라델피아. 이 연구는 2009 년 센서스 데이터를 인용하며, 가장 최근에 이용 가능한 것으로, 그 해에 350 만 명의 사람들이 토지 할부 계약을 맺었다 고합니다. 비영리 단체에 따르면이 숫자는 오늘날 훨씬 높을 것으로 보인다.

토지 할부 계약을 규제하는 주 법률은 매우 다양합니다. NCLC는 정부가 후원하는 소비자 감시원 인 소비자 금융 보호국 (Consumer Financial Protection Bureau)에 다음과 같은 거래 관련 규정을 시행 할 것을 촉구합니다.