모기지 "세금 게임"에 연연하지 마십시오.

Matt McCoy 작성

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최근 기사에서 일부 사람들이 세금 공제 빚을지는 이유에 대해 논의했습니다. 한 가지 이유는 저금리, 세금 공제 가능 부채를 지키고 투자를 더 많이 얻으려고하는 "세금 게임"과 관련이 있습니다. 이 문제에 대한 최근 논의를 통해이 개념이 여전히 오해 된 것이 나에게 발생했습니다.

때로는이 주장은 약간 단순화되어 있습니다. 예를 들어, 주택 담보 대출 금리가 4 %라면 게임에 "이기기"위해 4.01 %를 취득하면됩니다. 잘못된. 이 논쟁에서 종종 빠지게되는 것은 매우 중요한 요소 중 하나입니다: 세금 영향 - 좋고 나쁨.

이것은 예제를 통해 가장 잘 설명됩니다. 4 % 금리 가정을 고수하면서, 우리는 $ 300,000의 초기 모기지 잔고를 사용하고 30 년 고정 금리 대출을 가정합니다. 우리는 또한 당신이 저당을 가지고 있는지 여부에 상관없이 그 비용을 가질 수 있기 때문에 세금, 유지 보수 및 보험을 무시할 것입니다. 이러한 가정을 금융 계산기 또는 스프레드 시트에 연결하고 각 기간이 끝날 때 지불한다고 가정하면 다음과 같은 결과를 얻습니다.

• 월간 결제 = 1,432.25 달러 (360 회 결제)
• 총 대출이자: 215,608.51 달러

지금 당신이 15 년 안에이 대부를 지불할지 또는 다른 곳에서 그 추가 지불을 투자 할지를 고려하고 있다고 가정하십시오. 첫 번째 단계는 추가 지불액을 결정하는 것입니다. 신뢰할 수있는 계산기 나 스프레드 시트를 사용하면 매월 786.81 달러를 추가로 지불해야합니다. 이 시나리오에 대한 월별 지불액과 총이자 지불 금액은 다음과 같습니다.

• 월간 결제 = 2,219.06 달러 (2,219,06 달러 - 1,432.25 달러 = 786.81 달러)
• 총 대출이자: 99,431.48 달러

따라서 30 년이 아닌 15 년 만에이 모기지 론을 빌리면 116,177.03 달러의이자 비용이 절감됩니다. 그러나이자 지급에 대한 세금 공제를 받고 있기 때문에 이것은 실제 저축이 아닙니다. 귀하가 28 % 세금 군에 속하고 지급 된 모든 모기지이자가 세금 공제 대상이라고 가정하면 순 저축은 약 83,647.46 달러 ($ 116,177.03 x 0.72)입니다.

우리는 실제 저축이 모기지를 일찍 지불하는 것으로부터 무엇을 얻었는지 알아 냈습니다. 그러나 이제는 그것을 저축과 비교할 필요가 있습니다. 우리는이자 저축이 무엇을 의미하는지 생각할 필요가 있습니다. 이자 절감액은 15 년 동안 그 추가 지불액을 투자하여 누적 될 필요가있는 이익 심지어 쪼다. 그러나 사과와 사과를 비교하기 위해서는 양도 소득세에 대한이자 저축 (우리가 목표로하는 투자 이득)을 조정해야합니다. 모든 이익이 장기적이고 적용 가능한 세율이 15 %라고 가정하면 조정 이익은 98,408.78 달러가됩니다. 우리가 규율을 유지하고 추가로 786 달러를 지불하면됩니다. 매달 15 년 동안 81 달러를 투자하면 합계 $ 141,625.80 ($ 786.81 x 180)을 투자 할 것입니다. 월간 투자 금액에 위의 조정 이익을 더하면 239,565.58 달러의 15 년 동안 필요한 미래 총액을 얻을 수 있습니다. 잠깐만 - 거의 다 왔어.

이제 우리는이자를 절약하고 미래의 합계를 필요로하지만 모기지 이자율과 비교하기 위해서는 여전히 수익률이 필요합니다. 미래에 필요한 액수 ($ 239,565.58), 매월 지불 할 액 ($ 786.81), 투자 할 시간 (15 년 또는 투자액 180), 현재 할당 된 금액을 미래 액수 (제로), 우리는 반환 비율을 위해 해결할 수 있습니다. 이는 우리에게 다음과 같은 수익률을 제공합니다.

• 짝수를 깨는 데 필요한 대략적인 수익률 = 6.56%

그러므로 두 가지 선택 사항을 무관심하게하기 위해서는 15 년 동안 6.5 % 이상의 복리 후생을 받아야합니다. 이 운동의 목적은 분명히 이것이 불가능하다고 말하려는 것이 아니라, 어떤 사람들처럼 보이는 것처럼 흑백으로 생각하는 것으로 속지 마십시오. 즉,이 모기지 금리는 고정되어 있습니다 (대출 기간 동안 알려진 변수). 미래의 투자 수익과 미래의 세율은 모두 알려지지 않은 변수입니다.

이 특정 예는 모든 시나리오에 맞지는 않을 수도 있지만 간단한 방법으로 내 요점을 설명 할 수 있습니다. 이 같은 시나리오를 사용하면 세금 공제 (공제가 적음)가 적어지면 파산에 더 높은 파급 효과가 발생하며 공제액이 많을수록 파산 율이 낮아지고 나머지는 동등합니다.

저의 커리어 동안, 저는 모든 것에 질문하고 액면 그대로를 취하는 것을 배웠습니다. 공통적으로 공유되는 엄지 손가락 및 문화적 재정적 "지식"의 재무 규칙은 종종 불완전하거나 명백히 잘못입니다. 그들이 엄지 손가락과 문화 지식에 대한 규칙에 의문을 제기하는 것이 좋습니다. 가장 가능성이 높습니다.