주택 구입 : 비상 사태 및 공개로 자신을 보호하십시오
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차례:
집을 사는 것은주고 받기 과정입니다. 그러나 돈을주고 열쇠를 가져가는 것 이상입니다. 계약 프로세스는 우연한 일련의 우발적 사건 및 공시를 둘러 쌉니다. 그것을 분해하자.
비상 사태는 특정 조건을 충족시키지 못하면 집을 사 버릴 수있는 계약상의 "비회원 (walk-away)"조항입니다. 공개는 판매자의 책임이며 모든 재산상의 결함을 밝혀줍니다. 이 계약 조항은 귀하를 구매자로 보호하고 판매자를 보호하는 부동산 거래의 양쪽 모두를 지원합니다. 판매를 완료하기 전에 그들 모두는 어떤 방법 으로든 해결되어야합니다.
비상 사태: 평가에서 흰개미에 이르기까지
비상 사태를 "만일 그렇다면"명제로 생각하십시오. 예를 들면: "현재 집을 팔 수 있다면, 나는 당신을 살 것입니다."판매 계약이 부동산 감정 대상이되는 것과 같이 구매 계약서에 이미 몇 가지 표준 우발 사건이 포함되어있을 가능성이 있습니다. 이것은 중요한 규정입니다. 왜냐하면 부동산이 제안 가치보다 낮게 평가한다면, 구매자는 차액을 보충하기 위해 대금업자와 연결될 수 있기 때문입니다. 이 비상 사태가 구속력있는 제안의 일부가 되길 바랄 것입니다.
우발적 인 제안이 작용할 수있는 몇 가지 다른 일반적인 시나리오가 있습니다.
- 파이낸싱아마도 가장 일반적인 규정은 구매자가 자금 조달을 얻는 것에 대한 조건부 계약입니다. 이렇게하면 주택 담보 대출을받을 자격이없는 경우 벌금이 부과되지 않으며, 판매자는 자격이없는 구매자가 장기간 시장에서 물건을 가지고 있지 않습니다.
- 검사: 자격을 갖춘 가정 검사관이 철저히 검토 할 잠재적 인 새 주택을 항상 가지고 있어야합니다. 기억하십시오, 감정은 대금업자를위한 주택의 평가입니다. 재산의 신체 상태에 대한 상세한 검사가 필요하지 않습니다. 주택 검사관은 구조와 기계 시스템에 대한 포괄적 인 분석을 수행하며 가장 중요한 것은 수리하거나 교체해야하는 품목을 식별하는 것입니다. 그런 다음 이러한 문제가 계약 검사 비상 사태의 일환으로 해결되도록 협상 할 수 있습니다.
- 이전 주택 판매: 귀하가이 우발 사건을 포함 시키면, 귀하의 제안은 귀하의 현재 집 판매 완료를 조건으로합니다. 판매 절 (chain of sale clause)은 특정 기간 (일반적으로 30-60 일)을 기준으로하며, 그 후에 계약이 상실됩니다. 이 우연성을 포함하여 판매자의 시장에서 귀하의 제안은 심각한 불이익을 초래합니다.
기타 표준 우발 사례에는 흰개미 인증 및 판매를 종료하기위한 합리적인 기간의 정의 등이 포함될 수 있습니다. 그러나 계약서에 포함시키고 자하는 추가 조건이있을 수 있습니다.
자신의 이익을 보호하는 것이 중요하지만, 일반적으로 귀하의 제안에 우연성이 높아질수록 판매자가 귀하를 상대 할 수도 있습니다. 구매자의 시장에서 "if-thens"로 상품을 사로 잡는 것이 더 좋습니다.
최고의 부동산 중개인 찾기통제 할 수없는 우발 상황
대출의 대출 승인이나 충분한 가치가있는 주택 평가와 같이 판매의 몇 가지 조건이 통제에서 제외됩니다. 보험 회사가 주택 보험을 승인해야하지만 다른 사람은 주택 소유자 보험을받는 것과 같은 책임을집니다.
또 다른 공통 거래 조건은 구매자가 이전 주택의 판매를 완료하거나 판매자에게 다음 거주지를 찾을 시간을 제공하는 것입니다. 이 두 조건 중 하나에 설정된 시간 제한이 있어야합니다.
집을 사는 것: 당신이 통제 할 수있는 것
주택 검사는 귀하의 최대 관심사이며 심각한 문제가 발견 된 경우 거래를 철회 할 수 있습니다. 귀하의 계약서에는 문제가 발견 된 경우 수리를해야한다는 규정이 있지만 계약자가 예정되어 있고 수리가 승인되는 동안 계약 마감을 의미 할 수 있습니다. 중요한 개선이 필요한 경우 판매 가격을 재협상하는 것을 선호 할 수 있습니다.
인기있는 시장에서 구매자는 제안을하기 전에 사전 검사 보고서를 지불하거나 종종 검사를 생략합니다. 다른 경우 판매 계약서에 "무효화"권한이있을 수 있습니다. 즉, 주택 검사 보고서에서 제안한 수리는 필요하지 않지만 처벌없이 판매를 취소 할 수 있습니다.
마감시 지연을 최소화하기 위해 비상 사태 기한이 만료되도록 허용하여 이전 상태를 "있는 그대로"허용하도록 결정할 수 있습니다. 이는 양보를 제공하는 의도적 인 결정이며, 수수료 또는 기타 할인에 대한 크레딧과 같은 마감시 새로운 조건의 기초로 사용할 수 있습니다. 하지만 일부 대출 기관은 허용 된 크레딧 금액을 제한합니다.
최악의 시나리오는 판매를 모두 취소하는 것을 포함 할 수 있습니다. 이는 어느 한 당사자에 의한 비상 사태의 분명한 위반에 의해서만 정당화됩니다. 판매자가 조건을 이행하지 않은 경우 에스크로에서 본격적인 돈을 돌려받을 수 있습니다. 의무를 이행하지 않으면 당신에게 달려 있습니다.
공개: 재산에 어떤 문제가 있습니까?
판매자는 문제의 부동산과 관련하여 알려진 모든 결함, 환경 적 위험, 과거 피해 및 주택 소유자 협회 문제까지 알려줄 의무가 있습니다. 이것은 귀하의 첫 선택 해제 기회이자 주택 구입 과정에서의 중요한 시점입니다.
그러나 공개 법은 주마다 다르며 판매자가 주요 부동산 문제를 밝히기를 희망하는 동안 시끄러운 이웃의 온수 욕조 파티 또는 집이 착륙 경로의 아래에 있다는 사실을 알려주지는 않을 것입니다 점보 제트기.
대리인은 귀하를 대신하여 일반적으로 판매 계약서에 서명 한 날 이내에 합법적으로 요구되는 모든 공개를 판매자로부터 얻습니다. 적절한 공개가 부족하면 법적 조치가 취해질 수 있습니다. 모든 당사자가 선의의 행동을 취하는 것이 가장 좋지만, 사냥에서는 "구매자 조심성"이라는 신념을 기억하십시오.
공개 유형
재산의 배경은 이웃 불쾌에서 현장 사망에 이르기까지 다양한 조건을 나타낼 수 있습니다. 불행하게도, 광범위한 지역 및 국가 법률 때문에 변호사에게 질문하지 않고도 소유자가 귀하에게 법적 구속력이 있는지 여부를 항상 확신 할 수는 없습니다. 다음과 같은 네 가지 공통 공개 형식이 있습니다.
- 표준 공개: 대부분의 주 규제위원회와 부동산 협회는 판매자가 문제가 무엇인지 아닌지를 확인하는 데 사용할 수있는 상용구 형태를 제공합니다. 그러한 양식에는 주요 쟁점이 포함될 가능성이 있지만 집주인 협회 의무 사항, 기계적 항목 누락 또는 소위 "낙인 찍히는"속성은 포함되지 않을 수 있습니다.
- 자연 재해:이 문서는 화재, 홍수 및 지진을 포함하여 환경 및 자연 재해에 대해 자세히 설명합니다.
- 납 페인트: 연방법에 따라 1978 년 이전에 건축 된 주택 소유주는 집에서 알려진 모든 납 기반 페인트 및 위험성을 공개해야합니다. 구매자는 또한 원하는 경우 리드를 위해 집을 테스트하기 위해 10 일간의 창을 부여 받아야합니다.
- "있는 그대로"판매: 판매자는 재산의 알려진 모든 결함을 공유해야하지만 거래는 "있는 그대로"완료 될 수 있습니다. 양 당사자가 동의하면 판매자는 제품의 결함에 관계없이 수리, 수정 또는 교체를하지 않거나 지불하지 않습니다. 검사. 구매자는 본질적으로 모든 권리를 포기합니다. 이것은 구매자로서 당신에게 매우 위험 할 수 있습니다.
시계 시작
비상 사태의 기한을 추적하여 아무 것도 몰래 빠져 나가지 않게하십시오. 따라서 판매자가 반드시 충족시켜야 할 조건을 시행하기위한 중요한 날짜를 놓치지 마십시오. 며칠 앞두고 사전 마감 통지가있는 경우에도 모든 마감 기한이 표시된 달력을 가지고 있으면 중요한 비상 사태에 대비할 수 있습니다.
이 과정에서 상담원과상의하여 상담을 받으십시오. 더 복잡한 경우에는 변호사의 조언을 원할 수도 있습니다. 법적인 전문 용어로 쉽게 넘어갈 수 있으며 때로는 서면으로 작성하지 않은 것이 가장 큰 피해를 입 힙니다.
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Hal Bundrick은 Investmentmatome의 개인 금융 웹 사이트 직원입니다. 이메일: [email protected]. 트위터: @halmbundrick
