주택 구매자를위한 5 가지 판매자 금융 옵션

이제 가정을 살 수있는 좋은 시간이라고 생각하십니까? 행운을 빌면서 파이낸싱을 찾는다.

주택 담보 대출 기준 강화로 주택 담보 대출을지지하는 사람들이 집 소유주의 꿈을 여전히 쥐고 있지만 깨끗한 신용 기록과 최저 720 크레딧 점수가 없다.

이 사람들에게는 힘든 시장입니다. 곧 풀려날 것 같지 않습니다.

판매자 자금 조달을 입력하십시오. 1980 년대에 인기를 얻은 셀러 파이낸싱은 구매자들이 오늘의 모기지 대출 제한을 회피하기위한 방법으로 다시 한번 등장하고 있습니다. Bloomberg Businessweek에 따르면 2010 년 거의 53,000 채의 주택이 소유자 금융으로 구매되었으며, 대부분의 부동산은 미시간, 플로리다, 오하이오, 캘리포니아, 위스콘신, 미네소타 및 텍사스에서 발생했습니다.

2010 년 부동산 거래의 약 1.5 %에 지나지 않지만 구매자에게는 다시 한번 발명품의 모성이된다는 암시가

판매자 금융에 대한 간략한 설명

판매자 금융이 시작되었습니다 금리가 20 %까지 올랐던 1980 년대 초반에 주택 구매자들은 다른 옵션을 찾아야했습니다.

판매자 자금 조달은 구매자가 대출을 기꺼이 받아 들일 수 있도록 주택 담보 대출 금리가 낮은 주택 소유자와 제휴하여 위반을 밟았습니다.

아이디어는 1970 년대 말 은행이 집을 제 3 자에게 매각 할 경우 대출금을 청구 할 수있는 정산 기한을 되찾았을 때까지 인기있는 금융 도구가되었습니다.

예정 판매 절은 실제로 이중 용도로 사용되었습니다. 은행이 경쟁자와 경쟁하도록 도울뿐만 아니라, 차용자를 오래되고 저금리 모기지에서 새롭고 높은이자 대출로 이동시킬 수있었습니다.

애리조나 소재 변호사이자 CPA 인 스탠리 브론 스틴 (Stanley Bronstein)은 판매자 자금 조달이 유행으로 돌아오고 있다고 생각합니다.

"은행 및 모기지 회사로부터 대출을받는 것이 점점 어려워졌습니다. "특히 제안 된 규정 중 일부가 구매자가 기존 금융 지원 자격을 얻기 위해 20 %를 내야한다고 요구하는 경우에 더욱 어려워 질 것입니다."

판매자 파이낸싱 작업

오늘날의 다양한 판매자 금융 옵션은 1980 년에 뿌리를 내렸고, 전제 (및 경고)는 동일하게 유지되었습니다. 판매자 금융은 전통적인 제 3 자 은행 대출 기관과 유사합니다.

구매자는 약속 어음에 서명하고 원금 및이자가 포함 된 할부 결제 (일반적으로 월간)를 지불 할 것을 약속합니다.

전통적인 대출과 마찬가지로 서명 된 모기지 나 신탁 증서 또는 구매자가 대금을 지불하지 않을 경우 판매자가 차압 할 수 있도록하는 보안 계약이 있습니다.

주택 구매자는 5 가지 판매자 자금 조달 옵션 중에서 선택할 수 있습니다.

판매자 융자 옵션 1: 무료 및 취소

가장 간단한 판매자 융자 옵션은 주택 소유자가 주택을 무료로 판매하고 모든 선취득권을 제공하지 않는 경우입니다. 구매자는 계약금을 내고 협상 된 월별 원금 및이자 지불액을 판매자에게 지급 한 후 개인 메모로 대차 잔액을 이행합니다.

매도자 금융 옵션 # 2: 매입 옵션을 통한리스 (임대)

이 시나리오에서 잠재 주택 소유자는 주택 구매 옵션을 보유하지만 실제 의무는 없습니다. 차용인은 계약금으로 주택에 공평한이자를 받고 정기적으로 월별 임대료를 지불합니다.

임대 기간이 끝날 때, 재 융자를 통해 잔액을 상환 할 수있는 옵션이 있습니다.

파인 파이낸셜 그룹의 케빈 Amolsch 사장은이 옵션을 추구하는 판매자에게 충분히 큰 것을 얻기 위해 조언합니다 구매자가 구매를 선택하지 않는 경우 환불되지 않는 계약금 "

"그러나 반면에 구매자는 제목을 흐리게 할 임대 계약을 기록함으로써 옵션을 보호 할 수 있기 때문에 판매자가 어려울 수 있습니다 다른 사람에게 판매하는 것 "이라고 말했다.

판매자 금융 옵션 # 3: 두 번째 담보권

이 경우 판매자가 은행에 두 번째 모기지 담보권을 지니고 아니오 또는 작은 금액의 거래를합니다. 매수인은 매월 2 회 선불로 지불합니다. 하나는 선임 은행 선취 특권 보유자이고 다른 하나는 개인 판매자입니다.

이 옵션을 사용하는 판매자 위험은 분명합니다. 구매자가 첫 번째 유치권 보유자에게만 지불하는 경우 판매자는 첫 번째보다 큰 유치권 보유자를 배제하고 갚을 수있는 충분한 출자 또는 기금을 보유해야합니다.

마찬가지로 구매자가 작은 두 번째 유치권 만 지불하는 경우 판매자는 여전히 선임 담보권 보유자가 배제하는 경우 재산.

판매자 융자 옵션 # 4: 랩 어라운드 모기지

리스크가 높고 두 번째 선취 특권 보유자 위치를 취하는 것을 꺼리는 사람들에 의해 제공되는 랩 어라운드 모기지는 판매자가 좋은 수익 률을 얻으십시오.

"내가 10 %의 주택 담보 대출을 4 %에 판매하고 있고 재산 가치가 $ 150,000이라면 나는 그 금액을 1 만달 러에 팔아 포장비로 7 % 모기지 또는 모든 포괄적 인 신탁 증서에 관한 것 "이라고 전선 교육 그룹의 변호사 인 랜스 처칠 (Lance Churchill)은 말합니다. "차라리 40,000 달러 중 7 %가 아니라 10 만 달러에 2 % 또는 3 %를 만들 것"이라고 말했다. 그러나 구매자는 랩 어라운드와 관련된 위험을 알아야한다. "랩 어라운드 모기지로가는 경우, 항상 에스크로 회사에 가십시오"라고 Amolsch는 조언합니다. "당신은 판매자가 당신의 돈으로 무엇을하고 있는지 알지 못합니다."

에스크로 회사는 지불이 판매자와 선임 은행 선취 소유자 모두에게 있음을 보장합니다.

은행이 특정 선취 특권을 발견하는 또 다른 위험이 있습니다.

"이러한 유형의 약정은 판매자가 부동산을 판매 할 때 기존 대출 기관에게 돈을 지불해야한다는 기본적 판매 조건 절을 위반합니다. 새로운 매수인은 Bronstein에게 경고합니다. "

"매도인이 이것을하지 않고 대출 기관이 알아 내면 채권자는 채권을 디폴트로 선언하고 전액 상환을 요청할 수 있습니다. "

오늘날 시장에서 이러한 일이 발생할 위험은 작습니다. "동의 한대로 지불하는 경우 부실 채권에 대한 실적이 좋은 대출을 위험에 빠뜨리는 이유는 무엇입니까?"

은행이 대출을 요청할 수있는 유일한 이유는 이자율이 다시 올랐기 때문입니다. "

판매자 금융 옵션 # 5: 할부 토지 계약

아마도 가장 위험한 옵션 중 일부 전문가가 추천할만한 할부 계약은 주택 매입자에게 부동산에 대한 공평한이자만을 제공하는 반면, 투자 응답:

판매자 금융은 주택 구매자가 주택 담보 대출을 지원할 수있는 길을 열어 주지만, 주택 구매자는 주택 구매자가 주택 담보 대출을받을 수있는 기회를 제공합니다. 마지막으로 자신의 고향을 소유 할 수있는 탁월한 신용을 지니고 있지만, 어떤 비즈니스 거래라도이 방법을 선택하는 사람들은 다음 사항에 유의해야합니다.

혼자하지 마십시오. 비용 전문가의 조언을 구하는 데 적용되어야합니다. 판매자 금융은 사업 거래이므로이를 처리해야합니다. 증서 (또는 모기지), 소유권 보험, 검사, 감정 평가 등을 통해 모든 것을 적절히 문서화하십시오.

• 거래를 종료하고 모기지 지불금을 적절하게 송금하기 위해 에스크로 회사를 이용하십시오.
• 판매자는 현금 수표, 최종 증서 발표를받는 것은 문제가 될 수 있습니다. 대부가 마침내 끝날 때를 대비하여 에스크로에서 서명 된 석방을 개최하는 조항을 마련하십시오.
• 사진 제공: Flickr: Woodleywonderworks.